🎯 Les 8 faits à connaître en 30 secondes
Si vous n'avez que 30 secondes, voici les réponses que tout crédirentier réunionnais doit avoir en tête avant d'aller chez le notaire.
- Le bouquet est exonéré d'impôt sur le revenu pour une résidence principale ou un bien détenu depuis plus de 30 ans.
- La rente viagère bénéficie d'un abattement progressif : 30 %, 50 %, 60 % ou 70 % d'exonération selon l'âge au 1er versement.
- L'abattement est figé à vie au moment du 1er versement — décaler après 70 ans = 70 % exonéré à vie.
- En viager occupé avec DUH (cas le plus fréquent), l'acquéreur paie la taxe foncière, le vendeur ne paie que la TEOM.
- En réserve d'usufruit, le vendeur reste redevable de la taxe foncière.
- Les gros travaux article 606 du Code civil (toiture, ravalement, gros œuvre) sont à la charge de l'acquéreur.
- Le fonds travaux ALUR doit être explicitement ventilé dans l'acte — 90 % des litiges post-vente viennent d'une mauvaise rédaction.
- Le marché du viager est peu développé à La Réunion — une opportunité pour les crédirentiers bien accompagnés.
Le viager à La Réunion : un outil patrimonial sous-exploité
Le viager reste une solution patrimoniale peu développée à La Réunion comparée à la métropole. La raison tient à la culture familiale locale — on transmet plutôt par donation ou succession — et à la faible notoriété du dispositif dans l'océan Indien. Pourtant, pour certains profils (retraité sans héritier direct, veuf ou veuve cherchant un complément de retraite, couple souhaitant rester dans son bien tout en libérant du cash), le viager peut être un outil remarquable.
La Loi de Finances 2026 n'a pas modifié les grands principes fiscaux du viager : le régime reste gouverné par les articles 158-6° et 669 du Code général des impôts, complétés par le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP). Ce guide, rédigé par Ritchel Pitou, Expert Évaluateur Immobilier (SNPI), reprend les 4 questions que tout crédirentier réunionnais doit maîtriser, enrichies des spécificités 974.
1Le bouquet est-il imposable ?
NONLe bouquet — cette somme versée immédiatement à la signature, qui représente généralement 20 à 40 % de la valeur du bien — n'est pas considéré comme un revenu et n'est donc pas à déclarer à l'impôt sur le revenu.
Il relève du régime des plus-values immobilières. En pratique, si le bien vendu est votre résidence principale, vous êtes totalement exonéré. Idem si vous détenez le bien depuis plus de 30 ans (exonération totale IR + prélèvements sociaux).
Et pour une résidence secondaire ou un bien locatif ?
Là, la fiscalité se durcit. Le bouquet entre dans le calcul de la plus-value immobilière avec une exonération progressive en fonction de la durée de détention :
- Exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention
- Exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans de détention
- Avant ces durées : imposition sur la plus-value (19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux sur la part taxable, après abattements)
2Les rentes sont-elles à déclarer comme un revenu ?
OUIMais avec un abattement très favorable selon votre âge au premier versement. Les rentes se déclarent dans la catégorie « pensions, retraites et rentes ».
| Âge au 1er versement | Fraction imposable | Fraction exonérée | Exemple pour 1 500 €/mois |
|---|---|---|---|
| Moins de 50 ans | 70 % | 30 % | 1 050 € imposables |
| De 50 à 59 ans | 50 % | 50 % | 750 € imposables |
| De 60 à 69 ans | 40 % | 60 % | 600 € imposables |
| 70 ans et plus | 30 % | 70 % | 450 € imposables |
🧮 Calculateur — Votre fraction imposable
Calcul indicatif — ne remplace pas un conseil notarial ou fiscal personnalisé.
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3Qui paie la taxe foncière ?
Cela dépend entièrement du montage juridique retenu dans l'acte notarié :
| Montage | Taxe foncière | TEOM | Fréquence |
|---|---|---|---|
| Viager occupé — DUH | Acquéreur (débirentier) | Vendeur (occupant) | ⭐ Cas le plus fréquent |
| Viager occupé — Réserve d'usufruit | Vendeur (usufruitier) | Vendeur | Moins courant |
| Viager libre | Acquéreur | Acquéreur ou locataire | Rare |
4Charges courantes et travaux votés en copropriété ?
La répartition suit la logique des articles 605 et 606 du Code civil, appliquée par analogie au DUH et à l'usufruit :
- À votre charge (occupant) : eau, électricité, entretien courant, charges locatives de copropriété (ascenseur, ménage, chauffage collectif, gardiennage…).
- À la charge de l'acquéreur : gros travaux article 606 — toiture, murs porteurs, ravalement obligatoire, gros œuvre, remplacement chaudière collective, ravalement de façade voté en AG.
✓ À verrouiller dans l'acte notarié — checklist expert
- Le choix entre DUH et réserve d'usufruit (impact fiscal et patrimonial majeur)
- La date de premier versement de la rente (optimisation à 70 ans)
- Une clause détaillée sur les charges de copropriété et le fonds travaux ALUR
- La répartition explicite de la TEOM et de la taxe foncière
- La clause d'indexation de la rente (INSEE IRL ou coût de la vie)
- La clause résolutoire en cas de non-paiement de la rente
- Le privilège du vendeur et l'hypothèque légale
- La réversibilité de la rente au conjoint survivant (si couple)
« Le viager à La Réunion reste un outil méconnu, mais pour le bon profil — souvent un retraité propriétaire occupant sans héritier direct — il peut transformer une résidence principale en revenu à vie, sans quitter son chez-soi. La clé est de sécuriser l'acte dès l'origine : décote DUH bien calculée, rente indexée, clauses ALUR. C'est là que l'accompagnement d'un expert évaluateur prend tout son sens. »— Ritchel Pitou, Expert Évaluateur Immobilier (SNPI), Dirigeant Agence Immo Transac Réunion
3 scénarios réunionnais concrets
Pour rendre ces règles plus parlantes, voici trois cas types que nous rencontrons régulièrement à l'Agence Immo Transac Réunion.
👨🦳 Retraité, 72 ans, Saint-Denis
- Appartement T3 résidence principale, valeur vénale 280 000 €
- Viager occupé DUH
- Bouquet : 70 000 € net d'impôt
- Rente : 1 200 €/mois — 70 % exonérés (âge > 70 ans)
- Imposable IR : 360 €/mois seulement
- Taxe foncière : à l'acquéreur
👩🦱 Veuve, 78 ans, Le Tampon
- Maison F4 avec jardin, valeur 320 000 €
- Viager occupé DUH + réversibilité
- Bouquet : 90 000 € net d'impôt
- Rente : 1 400 €/mois — 70 % exonérés
- Imposable IR : 420 €/mois
- Complément retraite assuré à vie
👫 Couple 68 ans, Saint-Paul
- Villa vue mer, valeur 540 000 €
- Viager occupé, réversibilité au survivant
- Bouquet : 160 000 € net d'impôt
- Rente : 2 100 €/mois — 60 % exonérés
- Imposable IR : 840 €/mois
- Conseil : attendre 70 ans pour 1er versement
Les montants sont donnés à titre indicatif — ils dépendent de l'âge exact, de la table de mortalité applicable, du type de bien et du marché local au moment de la signature.
Glossaire du viager — 10 termes à connaître
- Crédirentier
- Le vendeur dans une vente en viager. Il reçoit le bouquet à la signature et la rente à vie.
- Débirentier
- L'acquéreur. Il verse le bouquet puis la rente jusqu'au décès du crédirentier.
- Bouquet
- Somme versée immédiatement à la signature. Généralement 20 à 40 % de la valeur vénale. Non imposable à l'IR pour la résidence principale.
- Rente viagère
- Versement périodique (mensuel le plus souvent) fait par le débirentier au crédirentier jusqu'à son décès. Imposable avec abattement selon l'âge.
- DUH (Droit d'Usage et d'Habitation)
- Droit personnel permettant au crédirentier de rester occuper son bien à vie. Ne peut être ni vendu ni loué. Articles 625 et suivants du Code civil.
- Usufruit
- Droit plus étendu que le DUH : le crédirentier peut occuper OU louer. Il reste redevable de la taxe foncière.
- Viager occupé
- Le vendeur continue à habiter. Décote de 20 à 60 % selon l'âge.
- Viager libre
- Bien livré libre à la signature. Pas de décote d'occupation.
- TEOM
- Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères. À la charge de l'occupant réel.
- Fonds travaux ALUR
- Fonds obligatoire de copropriété (loi ALUR 2014). Sa répartition doit être explicite dans l'acte.
Questions fréquentes — Viager à La Réunion
Le bouquet d'un viager est-il imposable ?
Non, le bouquet n'est pas un revenu imposable. Il relève des plus-values immobilières et est totalement exonéré pour une résidence principale ou après 30 ans de détention.
Quel est l'abattement sur la rente viagère selon l'âge ?
30 % exonéré avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 60 % de 60 à 69 ans, 70 % à partir de 70 ans. L'abattement est figé à vie au 1er versement.
Qui paie la taxe foncière en viager occupé DUH ?
L'acquéreur (débirentier). Le vendeur ne paie que la TEOM en tant qu'occupant.
Qui paie les gros travaux en copropriété ?
Gros travaux article 606 (toiture, ravalement, gros œuvre) à l'acquéreur. Charges courantes au vendeur occupant.
Peut-on vendre en viager une résidence secondaire à La Réunion ?
Oui, mais la fiscalité du bouquet devient celle des plus-values immobilières : exonération totale seulement après 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux).
Que se passe-t-il si le crédirentier décède rapidement ?
Le contrat est annulable uniquement si le décès survient dans les 20 jours et d'une maladie connue (article 1975 Code civil). Au-delà, il est maintenu.
Le bien vendu en viager entre-t-il dans l'IFI ?
Non pour le vendeur. Oui pour l'acquéreur, avec une décote correspondant au DUH ou à l'usufruit.
Peut-on revendre un viager avant le décès du crédirentier ?
Oui, l'acquéreur peut céder son contrat à un tiers. Le crédirentier conserve son DUH et continue de percevoir la rente du nouveau débirentier.
L'estimation d'un viager est-elle gratuite à La Réunion ?
L'Agence Immo Transac Réunion propose une estimation gratuite de la valeur vénale. Le calcul précis du bouquet et de la rente nécessite un échange personnalisé avec Ritchel Pitou, Expert Évaluateur SNPI.
Pourquoi le viager est-il peu développé à La Réunion ?
Culture familiale de transmission directe, faible notoriété, peu d'investisseurs locaux. C'est une opportunité pour les crédirentiers bien accompagnés, avec des acquéreurs hexagonaux intéressés par le cadre de vie.
📚 Sources officielles & références légales
- Service-Public.fr — Vente en viager : droits et obligations
- BOFiP — BOI-RSA-PENS-10-30 : Imposition des rentes viagères à titre onéreux
- Code général des impôts (CGI) — Article 158-6° : fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux
- Code général des impôts (CGI) — Article 669 : évaluation de l'usufruit et du droit d'usage
- Code civil — Articles 605, 606 (répartition travaux usufruitier/nu-propriétaire) et 1975 (annulation pour décès sous 20 jours)
- Loi ALUR du 24 mars 2014 — fonds travaux obligatoire en copropriété
- INSEE — Espérance de vie La Réunion (données 2024) : 79,6 ans (H) / 84,8 ans (F)
Document d'information à caractère général — ne se substitue pas à un conseil personnalisé de votre notaire ou conseiller fiscal. À jour de la Loi de Finances 2026.
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