Marche Immobilier
par Commune
Etude detaillee des 27 territoires de La Reunion : demographique, prix, zones tendues, potentiel locatif et analyse SWOT
Vue d'ensemble du marche
Classement des 27 territoires — Prix, loyers, tensions et contexte reglementaire
Contexte reglementaire 2025
9 communes en zone tendue depuis le decret du 25 aout 2023 : Saint-Denis, Sainte-Marie, La Possession, Le Port, Saint-Paul, Saint-Louis, Saint-Pierre, Le Tampon et Entre-Deux. Les consequences : preavis reduit a 1 mois, encadrement des loyers a la relocation, taxe sur les logements vacants (12% puis 25%), et majoration de la taxe d'habitation sur les residences secondaires.
4 communes en Zone A (reclassement octobre 2023) : Saint-Paul, Saint-Leu, L'Etang-Sale, Les Avirons. Les 20 autres communes restent en Zone B1. Ce reclassement impacte les plafonds de loyers Pinel, les plafonds PTZ et les plafonds de ressources pour le logement social.
A compter du 1er aout 2025, le decret 2025-652 encadre strictement l'evolution des loyers en zone tendue. La loi du 13 juin 2025 (loi Belim) autorise les collectivites ultramarines volontaires a experimenter l'encadrement du niveau des loyers jusqu'en juin 2027.
Classement des communes par prix au m²
Loyers medians par zone (2024)
Dynamique demographique 2017-2023
Synthèse executive
Vue d'ensemble — Toutes les communes en un coup d'oeil
Lecture rapide
Ce tableau croise les indicateurs clés de chaque commune pour permettre une lecture rapide du marche. Les feux de timing indiquent le moment optimal : 🟢 favorable, 🟡 neutre, 🔴 attendre.
| Commune | Pop. | Croiss. | Prix/m² | Loyer/m² | Rdt brut | Zone | Tendue | Score /100 | 🏠 Vendre | 🔑 Acheter | 📈 Investir |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Saint-Denis | 155 634 | +0,8% | 2 895 € | 11,90 € | 4,93% | B1 | ✅ | 79 | 🟢 | 🟡 | 🟢 |
| Saint-Paul | 105 000 | +0,1% | 3 849 € | 12,70 € | 3,96% | A | ✅ | 67 | 🟢 | 🔴 | 🟡 |
| Saint-Pierre | 84 000 | +0,2% | 3 217 € | 11,00 € | 4,10% | B1 | ✅ | 71 | 🟢 | 🟡 | 🟡 |
| Le Tampon | 83 000 | +0,8% | 2 342 € | 10,40 € | 5,33% | B1 | ✅ | 71 | 🟡 | 🟢 | 🟢 |
| La Possession | 35 000 | +1,7% | 3 388 € | 12,50 € | 4,43% | B1 | ✅ | 81 | 🟡 | 🟢 | 🟢 |
| Saint-Louis | 55 000 | +0,3% | 2 155 € | 10,50 € | 5,85% | B1 | ✅ | 63 | 🟡 | 🟢 | 🟢 |
| Le Port | 33 000 | -0,1% | 2 350 € | 11,50 € | 5,87% | B1 | ✅ | 60 | 🟡 | 🟢 | 🟢 |
| Sainte-Marie | 34 000 | +0,4% | 2 667 € | 11,50 € | 5,18% | B1 | ✅ | 60 | 🟡 | 🟡 | 🟢 |
| Saint-Leu | 35 000 | +0,9% | 3 417 € | 12,00 € | 4,21% | A | — | 67 | 🟢 | 🟡 | 🟡 |
| L'Étang-Salé | 14 500 | +0,5% | 3 632 € | 12,50 € | 4,13% | A | — | 60 | 🟢 | 🔴 | 🟡 |
| Trois-Bassins | 7 500 | -0,2% | 3 875 € | 12,50 € | 3,87% | B1 | — | 33 | 🟢 | 🔴 | 🔴 |
Scoring d'attractivite
Note composite sur 100 — 5 criteres ponderes pour chaque commune
Methodologie du scoring
Chaque commune est notee sur 100 points selon 5 criteres ponderes refletant l'attractivite du marche immobilier :
🏗 Dynamique demo (20 pts) — Taux de croissance annuel de la population. Score max pour >+1%/an, score min pour declin.
💶 Rendement locatif (25 pts) — Ratio loyer annuel / prix d'achat. Score max pour >7% brut.
📈 Profondeur de marche (20 pts) — Volume de transactions annuel. Score max pour >1 000 transactions/an.
🔥 Tension locative (20 pts) — Combinaison zone tendue + zonage ABC + taux de vacance. Score max pour Zone A + tendue.
📈 Potentiel de hausse (15 pts) — Facteurs de valorisation futurs (projets urbains, NRL, renovation, croissance). Score prospectif.
| Commune | Demo (20) | Rendement (25) | Volume (20) | Tension (20) | Potentiel (15) | TOTAL (/100) | Rang |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| La Possession | 20 | 18 | 12 | 16 | 15 | 81 | 🥇 |
| Saint-Denis | 14 | 17 | 20 | 16 | 12 | 79 | 🥈 |
| Saint-Pierre | 8 | 16 | 18 | 16 | 13 | 71 | 🥉 |
| Le Tampon | 14 | 17 | 16 | 16 | 8 | 71 | 4 |
| Saint-Paul | 4 | 14 | 18 | 20 | 11 | 67 | 5 |
| Saint-Leu | 16 | 15 | 11 | 14 | 11 | 67 | 6 |
| Sainte-Clotilde | 14 | 17 | 14 | 16 | 10 | 71 | 3ex |
| Saint-Louis | 10 | 19 | 12 | 16 | 6 | 63 | 7 |
| L'Etang-Sale | 12 | 14 | 8 | 14 | 12 | 60 | 8 |
| Le Port | 4 | 20 | 10 | 16 | 10 | 60 | 8ex |
| Sainte-Marie | 10 | 16 | 10 | 16 | 8 | 60 | 8ex |
| Petite-Ile | 18 | 16 | 6 | 8 | 10 | 58 | 10 |
| Pl.-des-Palmistes | 20 | 16 | 3 | 8 | 8 | 55 | 12 |
| Les Avirons | 6 | 18 | 5 | 14 | 11 | 54 | 13 |
| Saint-Andre | 8 | 19 | 12 | 8 | 6 | 53 | 14 |
| Entre-Deux | 12 | 16 | 3 | 16 | 6 | 53 | 14ex |
| Saint-Joseph | 12 | 17 | 8 | 8 | 7 | 52 | 15 |
| Sainte-Suzanne | 10 | 18 | 6 | 8 | 5 | 47 | 17 |
| Saint-Benoit | 6 | 17 | 8 | 8 | 5 | 44 | 18 |
| Bras-Panon | 8 | 16 | 4 | 8 | 4 | 40 | 19 |
| Salazie | 4 | 15 | 2 | 8 | 5 | 34 | 21 |
| Trois-Bassins | 4 | 12 | 2 | 8 | 7 | 33 | 22 |
| Cilaos | 2 | 15 | 2 | 8 | 6 | 33 | 22ex |
| Sainte-Rose | 2 | 16 | 2 | 8 | 3 | 31 | 24 |
| Saint-Philippe | 2 | 17 | 1 | 8 | 2 | 30 | 25 |
Lecture du scoring
Top 5 (score > 67) : La Possession, Saint-Denis, Sainte-Clotilde, Saint-Pierre et Le Tampon constituent le coeur du marche reunionnais. Ces communes combinent volume, tension locative et dynamique demographique.
Score 53-67 : Saint-Paul, Saint-Leu, Saint-Louis, L'Etang-Sale, Sainte-Marie et Le Port forment le deuxieme cercle. Marches attractifs mais avec des specificites (prix eleves, volume modere, ou marche social dominant).
Score < 50 : Les communes de l'Est, des Hauts et du Sud Sauvage sont des marches plus calmes, avec des opportunites ponctuelles pour les connaisseurs du terrain local.
Rendement locatif brut
Classement des communes par ratio loyer annuel / prix d'achat moyen
Formule de calcul
Rendement brut = (Loyer mensuel median × 12) / Prix moyen au m²
Ce ratio mesure la rentabilite brute avant charges, taxe fonciere, vacance et gestion. Un rendement brut superieur a 6% est considere comme excellent a La Reunion. Le rendement net apres charges est typiquement inferieur de 1,5 a 2 points. Indice de fiabilite : B.
| Commune | Prix /m² | Loyer /m²/mois | Loyer annuel /m² | Rendement brut | Classe |
|---|---|---|---|---|---|
| Saint-Philippe | 1 650 € | 9,00 € | 108 € | 6,55% | A+ |
| Sainte-Suzanne | 2 110 € | 10,80 € | 129,6 € | 6,14% | A |
| Cilaos | 1 850 € | 9,50 € | 114 € | 6,16% | A |
| Sainte-Rose | 1 890 € | 9,50 € | 114 € | 6,03% | A |
| Saint-Andre | 2 060 € | 10,20 € | 122,4 € | 5,94% | A |
| Salazie | 1 830 € | 9,00 € | 108 € | 5,90% | A |
| Le Port | 2 350 € | 11,50 € | 138 € | 5,87% | A |
| Saint-Louis | 2 155 € | 10,50 € | 126 € | 5,85% | A |
| Saint-Joseph | 2 140 € | 10,20 € | 122,4 € | 5,72% | B+ |
| Les Avirons | 2 419 € | 11,50 € | 138 € | 5,71% | A |
| Bras-Panon | 2 100 € | 10,00 € | 120 € | 5,71% | B+ |
| Entre-Deux | 2 244 € | 10,50 € | 126 € | 5,61% | A |
| Petite-Ile | 2 230 € | 10,00 € | 120 € | 5,38% | B+ |
| Le Tampon | 2 342 € | 10,40 € | 124,8 € | 5,33% | B+ |
| Sainte-Marie | 2 667 € | 11,50 € | 138 € | 5,18% | B |
| Sainte-Clotilde | 2 750 € | 11,50 € | 138 € | 5,02% | B |
| Saint-Denis | 2 895 € | 11,90 € | 142,8 € | 4,93% | B |
| Saint-Benoit | 2 000 € | 9,50 € | 114 € | 5,70% | B+ |
| La Possession | 3 388 € | 12,50 € | 150 € | 4,43% | C+ |
| Saint-Leu | 3 417 € | 12,00 € | 144 € | 4,21% | C+ |
| L'Etang-Sale | 3 632 € | 12,50 € | 150 € | 4,13% | C |
| Saint-Pierre | 3 217 € | 11,00 € | 132 € | 4,10% | C |
| Saint-Paul | 3 849 € | 12,70 € | 152,4 € | 3,96% | C |
| Trois-Bassins | 3 875 € | 12,50 € | 150 € | 3,87% | C |
Analyse des rendements
Un paradoxe classique : Les communes a plus haut rendement (Saint-Philippe 6,55%, Cilaos 6,16%) sont celles a plus faible dynamique de marche. A l'inverse, les marches premium de l'Ouest (Saint-Paul 3,96%, Trois-Bassins 3,87%) offrent les rendements les plus faibles mais les plus-values les plus fortes. Le meilleur compromis rendement + dynamique se trouve au Port (5,87% + tension locative), a Saint-Louis (5,85% + zone tendue) et au Tampon (5,33% + volume). Pour les investisseurs en defiscalisation Pinel Outre-mer, le rendement brut est compense par l'economie d'impot.
Taux d'effort & accessibilite
Capacite d'achat des menages locaux — Prix moyen vs revenu median par commune
Methodologie
Taux d'effort a l'achat = Prix moyen d'un T3 (65m²) / Revenu annuel median des menages × capacite d'emprunt standard (33% taux d'endettement, 25 ans, taux 3,5%).
Revenu median des menages a La Reunion : 1 410 €/mois par UC (Filosofi 2021, INSEE). Ce revenu median est de 38% inferieur a la metropole. Avec un taux de pauvrete de 36%, plus de la moitie des menages ne peuvent acceder ni au parc locatif prive ni a la propriete sans aide.
Indice de fiabilite : B.
| Commune | Prix T3 (65m²) | Revenu median/mois | Capacite emprunt | Ecart prix/capacite | Accessibilite |
|---|---|---|---|---|---|
| Saint-Philippe | 107 250 € | ~1 200 € | ~118 000 € | +10% | ✅ |
| Salazie | 118 950 € | ~1 150 € | ~113 000 € | -5% | ⚠️ |
| Le Tampon | 152 230 € | ~1 380 € | ~136 000 € | -12% | ❌ |
| Saint-Denis | 188 175 € | ~1 520 € | ~149 000 € | -26% | ❌ |
| La Possession | 220 220 € | ~1 480 € | ~145 000 € | -52% | ❌❌ |
| Saint-Paul | 250 185 € | ~1 450 € | ~143 000 € | -75% | ❌❌❌ |
Ce que cela signifie pour les acheteurs
Le decrochage prix/revenus est structurel sur l'Ouest et le littoral Sud. Seules les communes de l'Est et du Sud Sauvage restent theoriquement accessibles au revenu median local. Sur l'Ouest et Saint-Denis, la clientele acheteuse est principalement composee de metropolitains, investisseurs ou CSP+. Le PTZ et les aides a l'accession sociale sont indispensables pour les primo-accedants sur les communes du Sud et de l'Est. Le marche locatif est d'autant plus tendu que l'accession est difficile — 55% des menages reunionnais ne peuvent pas acceder au parc locatif prive (OLPR 2024).
Position dans le cycle immobilier
Ou se situe chaque commune dans le cycle expansion-pic-correction-reprise
Le cycle immobilier a La Reunion
Le marche reunionnais suit un cycle specifique, influence par la demande locale, les investisseurs metro, les taux d'interet et les dispositifs fiscaux (Pinel, PTZ). Contrairement a la metropole, l'insularite et la rarete du foncier compriment les corrections et prolongent les phases d'expansion. Indice de fiabilite : C — analyse qualitative.
Expansion
La Possession
Petite-Ile
Pl.-des-Palmistes
Saint-Leu
Les Avirons
Prix en hausse acceleree, delais de vente courts, forte demande.
Haut de cycle
Saint-Paul
Trois-Bassins
L'Etang-Sale
Saint-Denis
Prix proches du plafond, marche actif mais premiers signes de ralentissement des hausses.
Stabilisation
Saint-Pierre
Le Port
Saint-Louis
Saint-Andre
Hausse moderee ou stagnation. Equilibre entre offre et demande.
Creux / Opportunite
Cilaos
Saint-Philippe
Sainte-Rose
Salazie
Saint-Benoit
Prix bas, faible activite. Opportunites d'achat pour investisseurs patients.
Implications pour les acheteurs et vendeurs
Pour les vendeurs : Les communes en haut de cycle (Saint-Paul, Trois-Bassins, Etang-Sale) offrent le meilleur moment pour vendre et maximiser la plus-value.
Pour les acheteurs/investisseurs : Les communes en expansion (La Possession, Saint-Leu, Petite-Ile) offrent encore un potentiel de hausse. Les communes en creux (Est, cirques) offrent les meilleures decotes pour ceux qui savent attendre.
Methodologie & sources
Transparence sur la construction des donnees — Indice de fiabilite par categorie
🎯 Tableau de bord de confiance
Cette etude repose sur une demarche de transparence methodologique. Chaque categorie de donnee est associee a un indice de fiabilite (A, B ou C).
🤖 Données propriétaires + Intelligence Artificielle
Cette étude s'appuie sur les données propriétaires de l'Agence Immo Transac Reunion, croisées par nos outils d'intelligence artificielle, au cœur de notre démarche immobilier 3.0. Des données indépendantes, non mutualisées, alimentées par nos estimations terrain sur les 27 communes. Ce choix stratégique garantit une analyse fidèle au marché réunionnais, sans dépendance aux bases de données nationales généralistes.
(INSEE, decrets, arretes)
ou calculs a partir de sources fiables
A utiliser avec precaution
💰 Prix au m² par commune
Retrouvez les prix au m² actualises par commune sur notre page Prix au m², alimentee en continu par nos estimations terrain sur 27 communes et 400 micro-zones.
⚠ Avertissement
Ce document est produit a titre informatif. Il ne constitue ni un conseil en investissement, ni une recommandation d'achat ou de vente de biens immobiliers, ni un avis juridique ou fiscal. Les donnees presentees sont fondees sur des sources jugees fiables a la date de production mais ne sauraient etre garanties dans leur exactitude. Toute decision d'investissement doit faire l'objet d'une analyse individualisee par un professionnel qualifie (notaire, expert-comptable, conseiller en gestion de patrimoine). L'Agence Immo Transac Reunion decline toute responsabilite en cas de prejudice resultant de l'utilisation des informations contenues dans ce document.
Date de production : Mars 2026
Auteur : Agence Immo Transac Reunion
Mise a jour prevue : Donnees demographiques (decembre) • Prix immobiliers (trimestriel) • Reglementation (ponctuel)
Version : 2.0
Saint-Denis
Capitale economique et administrative — Chef-lieu du departement
Profil demographique
Marche immobilier
Analyse du marche locatif
Saint-Denis concentre le plus gros bassin d'emplois de l'ile avec les administrations centrales, le CHU, l'universite et les sieges d'entreprises. La demande locative est structurellement forte, alimentee par les fonctionnaires mutes, les etudiants et les jeunes actifs. Le taux de vacance est tres faible (<2%). Le rendement locatif brut moyen se situe entre 5% et 7% selon les quartiers.
Dimensionnement du marche local
Forces
- 1er bassin d'emplois de l'ile
- Demande locative structurelle (etudiants, fonctionnaires)
- Infrastructures de transport (tramway en projet)
- Forte densite = volume de transactions eleve
Faiblesses
- Foncier rare et cher
- Embouteillages chroniques
- Prix eleves vs revenus locaux
- Forte concurrence entre agences
Opportunites
- Projet de tramway (valorisation fonciere)
- Renovation urbaine (NPNRU) quartier Chaudron
- Forte demande en gestion locative
- Investisseurs metropolitains (defiscalisation)
Menaces
- Encadrement des loyers (compression marges)
- Saturation concurrentielle (~200 agences)
- Risque cyclonique
- Decrochage pouvoir d'achat / prix
Ce qu'il faut retenir
Saint-Denis est le marche le plus profond de l'ile, avec le plus gros volume de transactions. La demande locative y est structurellement forte, portee par les fonctionnaires, etudiants et jeunes actifs. Le marche du neuf est dynamique, avec des programmes en cours dans les quartiers en renovation (Chaudron, Butor). Les quartiers residentiels (Montagne, Bellepierre) restent des valeurs sures.